2月初，红星新闻报道了成都绿地锦都小区业委会“灵魂砍价”，将小区原本3.2元/平方米的物业费，“砍”至2.81元/平方米。最后，经过与物业协商，还将之前多交的360万元物业费以免除物业费的形式予以返还，“一户至少可以7个月不交物业费”（此前报道：成都一小区业委会“灵魂砍价”：物业费降了，360万元差额“退还”业主）。
此事报道后，引起不少小区业主的广泛关注，各社交平台的评论区也是一片热议。
不少网友关心，绿地锦都小区业委会是如何实现“灵魂砍价”的？
(资料图)
此前的报道中，“业委会在监督、协助物业过程中，发现了‘漏洞’，便去多个政府部门咨询”，最终成功维权。那么，又是什么样的“漏洞”让业委会在与物业的谈判过程中，争取到了自己的权益？
近日，红星新闻记者再次进行走访了解。
▲绿地锦都小区
什么“漏洞”？
合同书上页码字体不同
牵出多收的360万元物业费
绿地锦都小区紧邻成都二环路，于2017年陆续交房，2022年4月，小区业委会成立。业委会成立不到一年时间，不仅拿回了属于业主的67万元公区收益，还将原来3.2元/平方米的物业费降至2.81元/平方米。当初业委会成立后，成员们学习法律、物业知识等，代表全体业主向物业提出改进意见。也就是在这个过程中，发现了“漏洞”，并以此维权成功。
为何能成功？“因为我们掌握了关键证据。”据业委会成员李详（化名）介绍，为了解小区情况，他们向物业公司索要了《前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），“一切都很正常”，但是在查看页码时，虽然物业费的价格与业主在收房时与物业签订的《前期物业服务协议》（以下简称《前期物业协议》）价格相同，一位细心的业委会委员还是发现物业费价格页的页码字体与其他页码不同，他们便猜测合同是否有被篡改。
为了确认，他们到合同备案的住建交局查询，结果没有查到备案信息。业委会再次向物业索要政府核定的物业费价格表，一周多后拿到发现，“表上写明了核定的物业费是2.81元/平方米。”但是当时的物业收费是3.2元/平方米。
2.81元到3.2元，中间的0.39元差价从哪里来的？业委会当时咨询了武侯区住建交局，“他们说‘物业费核定多少钱就是多少钱’。”而对于多出来的0.39元是什么，住建交局的工作人员则告知他们“得问物业公司”。
对此，红星新闻记者从武侯区住建交局和武侯区发改局了解到，绿地锦都小区物业费的备案价格的确为2.81元/平方米，“审批局批的标准是多少，就只能按照标准收。”相关人员表示，若不按备案价执行，“就是超标了。”
如若合同未备案，也意味着手续不完善。
有了多个部门的释疑与回应，绿地锦都小区业委会开始与物业进行交涉。
根据当初签订的《前期物业合同》，“乙方（物业）擅自提高收费标准的……对已交纳的，乙方应予以返还，并向甲方、业主支付1%的违约金”。业委会以此为据，向物业公司提出降费、返还差价的要求。最终，在友好协商下，双方达成一致，除了将物业费调整至2.81元/平方米以外，还将之前多交的360万元物业费差额以免除物业费的形式予以返还。
为何要多收？
业内人士：可能因为信息不对等
武侯区市场监管部门已介入此事
为何多收0.39元？红星新闻记者以业主的身份向武侯区住建交局进行咨询，对方表示物业方在回复该局物管科时，并未提及具体原因，仅表示“处理了，现在不加那个费了”。同时，住建交局相关人员也表示，将要求物业按合同收费。
而对于核定费用与实收费用不一致，物业费是否被篡改的问题，物业方负责人在接受记者采访时表示，他们需要上报公司，暂时无法回答任何问题。但目前他们跟业委会的沟通工作、物业服务工作都在有序开展，呈现效果也比较好，“我们肯定也是会尽全力去做好的。”
记者了解到，目前，绿地锦都小区已按核定的2.81元/平方米收取物管费。
▲价格处理方案
据一名不愿透露姓名的业内人士介绍，物业服务分为前期物业和后期物业，在小区成立业委会重新续聘、选聘物业企业前，都属于前期物业。目前，后期物业已实行市场调节价，但前期物业还是执行政府指导价，需要经过公开招投标、备案等多个程序。一般来说，政府指导价由发改委制定，市场监管部门对执行的价格进行监督，住建部门对物业的服务进行监督。
目前成都共设立五级物业服务等级标准，“五级最高”，等级不同，相应服务内容和费用也不同。一至四级有统一收费标准，五级则需要单独审批。绿地锦都小区为五级物业，且属于前期物业期间，因此其收费标准需要进行审批。
为何会出现核定价格与实际收取价格不一的情况？该业内人士表示，这可能是由于信息不对称造成的。根据规定，开发商在进行商品房销售时，应对《临时管理规约》等进行公示，并设立信息处供购房者免费查询《前期物业合同》（内含小区物业费收费标准、费用构成等重要信息）。
但许多业主在买房时，几乎不会关注《前期物业合同》，可能也不知道可以查询核准的物业价格。“有的物业企业就利用这种信息的不对称，更改价格信息。”或是在收房时再与业主签订一份《前期物业协议》，以此约定新的物业价格，就算今后业主维权，也可能会出现“投诉无门”的情况。
他认为，《前期物业合同》是开发商代表全体业主与物业公司签订的，合同若是真实有效、可以约束全体业主，就可不再签订《前期物业协议》，以免出现另一种信息的不对等。
▲绿地锦都小区
绿地锦都小区业委会委员李祥表示，他们当年在收房时与物业签订过《前期物业协议》，约定的收费标准为3.2元/平方米，“我们最后也是把所有法律法规都看了一遍，花很长时间梳理，才搞清楚。一般业主很难发现。”
据悉，2020年，由武侯区多部门联合发布的《关于规范我区物业服务收费管理的通知》中提到，物业服务机构应将服务标准、等级、收费依据、标准等内容在物业管理区域显著位置进行公示；该《通知》还提到，凡未按规定进行明码标价、乱收费等行为被区市场监管局依法查处的，区住建交局将对物业服务机构进行信用记分处理，“这也将影响物业企业后续招投标。”目前，武侯区市场监管部门已介入此事。
如何避免多收？
可要求出示收费文件
制定更高违法处罚机制
上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东经常处理物业案件，他对此表示，物业公司的收费标准需按照《前期物业合同》或《物业服务合同》执行，“如果合同约定的是2.81元，就不能收3.2元。”
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条可知，物业单方面提高《前期物业合同》约定的收费标准属于违规收费，对于多收的物业费，业主有权要求退还并赔偿利息。且前期物业的收费标准是需要向当地有关部门进行报备的。
此外，唐震东表示，物业公司与开发商签订《前期物业合同》后，又与单个业主单独签订《前期物业协议》也是没有法律依据的。因为根据《民法典》及《物业管理条例》可知，法定的物业合同分为前期物业服务合同和物业服务合同两种，两种合同均对业主具有法律约束力，“因此，依法签订的《前期物业合同》就当然约束全体业主。”只有当业委会或业主共同与新物业订立新物业合同生效时，前期物业服务合同才终止。
合同有效，那为何又要签订协议？唐震东律师认为，从具体实践来看，“物业公司可能担心业主不认可《前期物业合同》，希望以协议来固定；二是为了在协议中夹带私货，求得自身利益。”
唐震东建议，业主在购房时应当了解物业收费标准或要求开发商出示《前期物业合同》，并对合同仔细查看、拍照和复印；在收房时，业主可拒绝与物业签订《前期物业协议》，也可在收房后要求物业出示政府核定的价格文件。若发现物业私自抬高收费，既可提起诉讼，请求返还，也可投诉举报。
上述业内人士还表示，若买房时签订的《临时管理规约》中承认物业可以以精细化管理等为由制定《前期物业协议》，那么便有签订的依据。但业主也应充分了解相关文件，切莫闷头签字，后期执行过程中也要注重实效，看物业是否按合同约定，保质保量来提供服务。
如何彻底解决、避免类似问题？业内人士认为，最好的方式还是召开业主大会，选举业委会，参与小区治理。
“由于成立业主委员会往往需要的时间比较长，很容易导致业主的权利出现长期的管理‘真空’。”太琨律创始合伙人、中国政策科学研究会特邀研究员朱界平律师认为，在出现管理“真空”后，行政管理部门的监管就显得尤其重要。有关政府部门应对违反物业指导价的行为坚决查处，研究完善制定相关的管理措施，并建议制定更高的违法处罚制度，比如如果违规收取物业费的，按多收取物业费的1-3倍予以处罚；此外，在小区显著位置必须张贴政府物业指导价、物业行政管理部门的监督投诉电话等，“有了制度的保障，在违法成本大大提高的情况下，物业公司顶风违法的情况也会大大减低。”
红星新闻记者 章玲 实习生 陈柯宇
编辑 于曼歌
